Calculadora de Hipoteca
Calcula la cuota mensual, el coste total y el desglose completo de capital e intereses de tu préstamo.
Esta calculadora usa el sistema de amortización francés (cuota constante), el más habitual en hipotecas españolas. La cuota mensual es fija durante todo el plazo.
Capital vs intereses
Desglose del coste total del préstamo
Tabla de amortización (primeros 10 años)
| Año | Cuota anual | Intereses | Capital amortizado | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| Introduce los datos para ver la tabla | ||||
¿Cómo funciona el sistema de amortización francés?
En el sistema francés, la cuota mensual es siempre la misma. Sin embargo, la proporción entre intereses y capital cambia a lo largo del tiempo: al principio pagas más intereses y menos capital; conforme avanza el préstamo, pagas más capital y menos intereses.
Elementos del préstamo hipotecario
- TIN (Tipo de Interés Nominal): el tipo que determina los intereses del préstamo. No incluye otros gastos del préstamo.
- TAE (Tasa Anual Equivalente): incluye el TIN más comisiones y otros costes. Es el indicador más representativo del coste real. Esta calculadora usa el TIN, por lo que el coste real puede ser algo mayor.
- Plazo: a mayor plazo, menor cuota mensual pero mayor coste total en intereses. Generalmente conviene reducir el plazo si es posible.
¿Hipoteca fija o variable?
La hipoteca fija mantiene el tipo de interés constante durante toda la vida del préstamo, ofreciendo seguridad. La hipoteca variable se revisa periódicamente según el Euríbor u otro índice, lo que puede suponer cuotas menores o mayores según la evolución del índice.
Esta calculadora simula una hipoteca de tipo fijo. Para variables, la cuota mensual cambiaría con cada revisión.
Cómo se calcula la cuota mensual
En el sistema francés, la cuota se calcula para que el préstamo quede totalmente pagado al final del plazo con pagos iguales. La fórmula es:
- Capital = importe del préstamo
- i = tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 12)
- n = número de cuotas (años × 12)
Cada cuota incluye una parte de intereses (sobre el capital pendiente) y otra de amortización del capital. Al principio dominan los intereses; al final, la amortización.
Ejemplo: hipoteca de 150.000 € a 25 años al 3 %
Con un préstamo de 150.000 € a 25 años (300 cuotas) y un TIN del 3 %, la cuota mensual ronda los 711 €. A lo largo de toda la vida del préstamo pagarías unos 213.000 €, de los cuales cerca de 63.000 € son intereses. Si el mismo préstamo fuera a 20 años, la cuota subiría a unos 832 € pero los intereses totales bajarían a ~50.000 €: pagas más cada mes, pero el préstamo te cuesta bastante menos en total.
Errores comunes al pedir una hipoteca
- Mirar solo la cuota mensual. Una cuota baja con un plazo muy largo puede significar decenas de miles de euros más en intereses. Fíjate también en el coste total.
- Ignorar la TAE y los gastos asociados. Comisión de apertura, tasación, seguros vinculados… La TAE refleja el coste real mejor que el TIN.
- Alargar el plazo en exceso. Cada año extra reduce la cuota pero encarece el préstamo. Elige el plazo más corto que tu economía soporte con holgura.
- Olvidar la amortización anticipada. Amortizar capital en los primeros años, cuando dominan los intereses, es cuando más ahorras. Revisa las comisiones por amortización anticipada.
Preguntas frecuentes sobre hipotecas
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el tipo de interés nominal que se aplica al capital. La TAE incluye, además del TIN, las comisiones y otros gastos del préstamo, por lo que refleja mejor el coste real. Esta calculadora trabaja con el TIN, así que el coste efectivo de tu hipoteca puede ser algo mayor.
¿Me conviene un plazo más corto o más largo?
Un plazo más corto implica una cuota mensual mayor pero muchos menos intereses totales. Un plazo más largo alivia la cuota pero encarece el préstamo. La recomendación habitual es elegir el plazo más corto que puedas asumir sin ahogar tu presupuesto mensual.
¿Vale la pena amortizar anticipadamente?
Generalmente sí, sobre todo en los primeros años, cuando la mayor parte de la cuota son intereses. Puedes elegir reducir cuota (pagas menos cada mes) o reducir plazo (terminas antes y ahorras más intereses). Comprueba si tu hipoteca tiene comisión por amortización anticipada.
¿Hipoteca fija o variable?
La fija mantiene la misma cuota toda la vida del préstamo y da seguridad frente a subidas de tipos. La variable se revisa según el Euríbor y puede salir más barata o más cara según evolucione. La elección depende de tu tolerancia al riesgo y de las condiciones del momento.
¿Cuánto puedo pedir según mis ingresos?
Una regla prudente es que la cuota no supere el 30-35 % de tus ingresos netos mensuales, sumando todas tus deudas. Las entidades suelen financiar hasta el 80 % del valor de tasación de la vivienda, por lo que necesitarás ahorros para la entrada y los gastos.
